自 2023 年运营公众号以来，我清晰地感受到市场情绪的转变。2023 年，多数人仍对房地产市场抱有幻想，直到下半年至 2024 年的持续下跌，才让许多人切实感受到了疼痛。2024 年下半年，认为市场会下行的人逐渐成为主流，此时后台咨询买房、卖房问题的人明显增多。对于这种反应的滞后性，我起初颇为诧异，后来才明白：涉及数百万元的交易，普通人很难仅凭市场信息就迅速做出决策。他们的策略偏于保守，往往要看到明确的趋势并经过一段时间验证后才会行动，可此时早已错失良机。
从心理学角度看，若一个答案来得过于轻松，或是未付出任何代价与努力就轻易获得，人们大多不会珍视这个答案。到了 2025 年，即便多数房地产中介也不再宣称房地产会大涨，知乎、小红书等平台上，关于 “为啥会被套牢” 的反思讨论也开始涌现。
说到这里，虽已部分回答了标题所提的问题，但我们还能进一步展开细说。
一、大多数人未意识到房地产行业存在信息差
作为从业者，我感受到市场的快速下行始于 2021 年下半年。然而，2023 年当我提醒大家，房地产在三四月份的短暂回升无法改变即将崩塌的局面时，却遭到了诸多质疑。这是我首次深刻体会到行业内外的信息差，后续经历也一再印证：市场反应至少滞后于行业内部判断半年。
为何是半年？因为一个房地产项目从拿地到开工通常需要半年时间。作为投资人员，收集各家房企的拿地信息是日常工作，而房企自身的运营及负债情况，更是我追踪多年的内容。
过去二十多年，房地产行业蓬勃发展，几乎每个中国人都能对其侃侃而谈，一个城市里最懂房地产的甚至可能是出租车司机。表面上看，这个行业几乎没有门槛，但实际上，许多反复出现的风险只是被持续上涨的市场所掩盖。这就如同一辆高速行驶的汽车，遇到路面小坑洼时几乎毫无感觉，可当遇到大坑洼，且车辆本身磨损严重时，就极易翻车。
大众缺乏了解实际市场情况的客观数据和信息渠道。以往，普通人获取房地产市场信息的渠道多为地产中介或亲戚朋友的口口相传。而在市场整体下行、急剧分化的时代，拥有客观的数据和信息渠道是避免踩坑的前提，且获取有价值的信息需要付出时间和金钱成本，或许我能在这方面为大家提供一些帮助。
此外，小红书、抖音等平台上，有大量非专业人士传播对房地产市场的看法和判断。他们大多只说大众爱听的话，以此获取流量。提供心理慰藉虽能让人一时舒心，但普通人可能会因此付出沉重代价。更可怕的是，一旦点击过相关信息，平台算法就会不断推送类似内容，强化人们接收到的错误信息。
前段时间热议的 “12 万亿刺激计划”，其核心实则是用于化解地方隐性债务的定向安排（增量仅约十万亿），与刺激房地产或引发普遍通胀相去甚远，我在《十万亿计划来了，会引发通货膨胀吗？》一文中已详细分析。这只是众多例子中的一个，大众面对的是一个存在信息差且极易被误导的市场，可很多人对此并不知情。
二、屁股决定脑袋，利益扭曲判断
那么，行业内的人对行业的判断都和我一致吗？遗憾的是，我的观点在行业内一直较为另类。因为多数人往往 “屁股决定脑袋”，会为自身所处的利益方发声。
例如，一线工作的投资经理，其考核指标之一是一年要投资多少个项目，因此他们会倾向于说服公司投资自己研判的项目，对市场的判断也往往服务于这一 KPI。
对于开发商和投资者而言，他们需要开展业务、维持生存、养活团队，自然希望市场向好。要把资金投出去，首先得说服自己，对于已投项目，也必须保持乐观，否则工作难以推进。
因此，若在 2023 年询问相关从业人员，其回答大概率倾向于相信市场已触底反弹、将重现辉煌。
而我之所以能保持相对客观的视角，或许要归功于我的学科背景以及长期的第三视角训练。从历史地理角度看，时间维度往往是几十年、百年甚至千万年，空间维度也并非局限于某个地段、城市，而是延伸至区域、国家乃至全球。
尽管以房地产行业谋生，但毕业后的十多年里，我始终保持广泛阅读的习惯，在开发商和金融机构都有过工作经历，因此能理解两者看待房地产行业的不同视角。同时，我在进行投资研判时，不断积累数据、深入思考、做出预测，再用实际市场情况验证预测、复盘修改，直到敢于在公共平台发布自己的预测。
求真、求实往往不符合个体的短期利益，但将时间维度拉长，我们能获得更大回报。
普通人也存在类似问题。多数人因持有房产，内心期待房价上涨，因此会选择相信自己愿意相信的东西，这也正是前文提到的 “流量密码”。
三、逃不开的债务周期
瑞・达里欧在其新书《国家为什么会破产？》中提到，国家的债务危机不可避免：
纵观历史，只有极少数纪律严明的国家能够避免（债务危机）。其必然性在于：借贷行为永远无法完美匹配偿债所需的收入水平，且往往因人们持续追求更多信贷而恶化 —— 这些信贷终将转化为债务。
当债务规模超过可持续阈值时，就必须减轻债务负担，通常通过债务违约 / 重组和创造货币信贷来实现，最终引发债务危机。群体心理更强化了这一循环：泡沫期的乐观情绪刺激借贷扩张，崩溃期的悲观情绪导致支出紧缩。尽管这一模式在历史上反复出现，但大多数政策制定者和投资者仍认为当前状况和货币体系将保持不变。
具体到个人层面，逻辑相似。在市场行情较好时，个人容易高估自己的偿债能力，却明显低估未来偿债的痛苦。借债后短期内资金增加、房产价值上升，会让人产生富裕的错觉，进而进一步高估偿债能力，甚至在原有杠杆基础上加杠杆。一旦市场行情变差，收入预期降低，偿债就会变得异常艰难。
企业和国家由个人组成，都逃不开类似的人性规律。因此，即便听闻过一些国家房地产泡沫破灭的灾难性后果，也很少有人会认为这样的事情会发生在自己身上。
这便是人性。有借贷就会有债务，有债务就可能引发债务危机。国家层面化解债务会经历痛苦，个人层面亦是如此。
当然，也有人未被套住，甚至还赚了钱，只是以前赚钱，现在收益减少，多数人还是一副苦不堪言的样子。毕竟 “由俭入奢易，由奢入俭难”。
那么，泡沫消失时，那些下跌的价值去哪里了？一部分属于超前投资尚未产生直接回报，另一部分则是被无效投资所浪费。个人财富的缩水，对应的是社会资源的错配和损失。