市场下行、流动性趋缓的当下，诸多行业问题逐渐浮出水面，销售型商业便是其中极具代表性的一类。为何部分销售型商业在这波退潮中最先失控？为何曾经轰轰烈烈的销售大潮、“一铺养三代”的营销神话会黯然落幕？

回溯本质，销售型商业本是通胀时期的产物，它并非“坏模式”，反而深谙“产权化整为零再溢价”的高智商玩法，在特定时代背景下堪称最优解。而此刻正是观察它的最佳时机——这几年，温台丽地区几乎再无新的销售型商业项目面市，存量项目的生命周期轨迹愈发清晰。结合我操作过的销售型商业全案经验，以及对温台丽市场的长期在地观察，聊聊几点核心认知。

一、说点周期：五年一阶，行至第二阶段尾声

无论是盒子型还是街区型销售商业，目前均已走到第二阶段的尾部，行业普遍以五年为一个生命周期阶段。

第一阶段的第一批项目，多为“裸卖”模式，距今已有十年以上历史。如今这类项目大多由业委会接管，建筑形态以盒子为主，部分已走向失控，内部动线基本废弃，仅存的项目也多向主题商业转型以求存活。

第二阶段的第二批项目，集中在近五年，销售时加入了返租模式，如今不少项目已陆续迎来返租到期节点。据观察，位置优越的项目多转型为社区商业，位置稍弱的则深耕餐饮、娱乐等主题赛道，整体状况较第一批略佳。从物业形态来看，盒子型销售商业的生存困境比街区型更突出，仅极个别大体量项目能维持较好运营。

二、说点原因：先天“原罪”与矛盾激化

销售型商业的生命周期，往往比非销售型更短，甚至不足五年。其模式初衷本是快速回笼资金，这就决定了它在运营上天生带着“原罪”——放弃了长期运营的核心价值观。

虽然后期引入返租策略，暂时解决了高价销售与提前消化的矛盾，却为后续埋下隐患，进一步激化了销售与经营的核心冲突，成为项目生命周期缩短的关键推手。这也契合了商业地产从“招商难、选址难”迈入“三难时代”的行业趋势，运营能力的缺失让这类项目在市场下行期更易暴露问题。

三、说点过程：五年演变中的无奈与妥协

回顾过往，销售型商业的第一个五年，几乎都逃不开这样的演变轨迹，藏着诸多行业无奈：

开业1-2年，多数项目对标购物中心模式，踌躇满志地定位为城市级或区域级商业体，野心勃勃地布局全业态；2-3年，受市场变化、自身基因短板及运营能力不足影响，逐渐被零售与体验业态抛弃，陷入经营困境；3-4年，开始主动“去购物中心化”，存活者向社区商业、主题商业转型，以低成本运营勉强支撑；进入第4-5年，商铺业主开始筹备接手，项目控制权逐步转移。

四、说点问题：失控是最大的阿喀琉斯之踵

上述演变虽充满无奈，但项目基本面仍在，仍有翻身机会。销售型商业最致命的问题，是“失控”——相较于出租率跌破生死线，运营中枢失去项目主导权的后果更为严重。一旦失控，项目熵值会急速攀升，最终走向不可逆的衰败，这也是多数销售型商业的宿命。正如行业共识：雪崩之时，没有一片雪花是无辜的，开发商、运营方、业主的每一个决策，都在影响项目走向。

五、说点未来：2026年，人文商业能否成为良方？

2025年步入尾声，温台丽地区这两批销售型商业，预计将在2026年集体迈入第三个生命周期。2026年对房产、经济及商业地产而言，都是关键转折年——通胀退潮，行业分化将持续加剧，商文旅领域的赚钱逻辑与消费逻辑已彻底改变。

所幸商业消费需求从未消失。如今不少返租到期的项目，已纷纷成立业委会，通过聘请专业团队强化运营管理，试图破解小业主与商家的矛盾困局。我们团队也在持续探索：将“散售的死”转化为“统租的生”，平衡各方利益博弈，以品牌化、内容化思维重启项目，用场景营造满足用户需求，而非单纯堆砌业态，这其中虽布满挑战，却也藏着破局希望。

2026年，行业仍将面临微利与内卷并存的格局，销售型商业也终于站回同一起跑线。我曾长期思考第三个五年的核心命题，直到想起乔布斯的话：“苹果之所以能引起人们的共鸣，是因为在科技创新中，蕴含着深刻的人文精神。” 于竞争白热化的温台丽市场而言，“人文商业”能否成为第三个生命周期的核心主题，或是破解困局的一剂良方？

按惯例，文末以Wham的歌曲收尾，致敬曾经轰轰烈烈的商业销售大潮，也期待温台丽销售型商业在第三个生命周期，走出全新路径。

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喇叭不喇｜温台丽商文旅的在地观察