这当然不是危言耸听。不久前这样的感受还只来自上海一个城市 —— 伴随着城市更新的加快推进，上海市中心逐渐加大核心地块供应，无疑是对新房市场最大程度的利好。但反观上海二手市场格局：长期以来，上海二手成交主力是老破小产品，这类二手房的流通性其实非常单一，更多依赖市中心稀缺地段带来的竞争壁垒。然而如今，上海新房 “低密核心地块 + 大户型 + 产品升级” 的三重攻势，恰好击中了二手市场的软肋，一手市场开始悄无声息地抢夺二手客户。最初我以为这只是点状案例，而在今年，更多城市呈现出同样的态势：广州如此，武汉如此，最近的郑州也是如此。过去 20 年行业积累的大量二手房，如今更多只在购房用户之间的买方市场中流通，这种一二手割裂感正在全国化蔓延。
一、量价失灵的二手市场：热闹的数据与冰冷的体感
最初让我产生这种感受的，是大家好像对二手成交量不太感冒了。
数据整理自兔博士平台：按理说今年上海二手成交其实非常可观，虽然最近几月稍有下滑，但 6 月刨去商住部分仍有 1.85 万套，今年以来上海每月二手成交平均保持在 1.95 万套，数据算是很高了。但奇怪的是，表面成交量不错，体感却感受不到热度。
最近和朋友聊上海二手市场时，发现了一个关键问题：当下二手房表现出明显的量价失灵。什么意思？以往二手成交量上涨后，通常 3 个月左右就会带动价格上涨，但近半年来，即便每月成交接近 2 万套，价格却回弹乏力。比如在成交量连涨 3 个月的情况下，价格仅轻微反弹，却又很快回归低位徘徊。
这种情况不止出现在上海。一线城市中，总价 300 万以下的二手房占去市场近一半的主流份额。近一年时间里，北京这类房源的套数占比提升最多，从 35% 增至 46%，上海和深圳各增加 2% 和 7%。与此同时，套均成交总价随之降低：上海从 210 万降到 196 万，平均每套缩水 14 万，北京和深圳也各降 11 万和 3 万。
一些强能级城市更为夸张。总价 200 万以下的二手房，在成都和西安的占比接近 90%。这意味着，作为二手购买主力的极致刚需客群，如今正经历一场强烈的消费降级。
为什么会这样？二手市场的核心问题在于库存量。以往上海二手市场的 “荣枯线” 是每月 2 万套，那是基于 2019 年 10 万套库存的前提。而现在，这个 “蓄水池” 总量已放大到 17 万套的历史高位，背后或许站着 4 万 - 5 万套诚意房源。需求量还在，但流入市场的低价房源不断增多，甚至一套比一套低。即便成交 3 万套，也很难感受到价格触底。这就是为什么今年上半年 30 个重点城市二手房成交累计同比增长 12%，用户却不似以往激动 —— 伴随库存量激增，房产市场基本的量价逻辑已失灵。
二、逆势升温的新房市场：从抢占份额到价格看涨
如果反观一手市场，虽然整体成交量比不上二手，但新房市场的购买力正在悄然提升。
今年武汉、广州、佛山、深圳、南宁和郑州等城市，二手房成交占比较去年同期均有所下降，新房市场则在快速抢占份额。以广州为例：今年上半年二手房成交 5.6 万套，新房成交 3.3 万套，二手房市场份额较去年上半年减少 0.52 个百分点；2025 年 1 月至今，二手房占比持续下降，截至 6 月已低于 60%，来到 56%，选择新房的购房者比重在悄然上涨。
更值得注意的是，新房价格也得到正向反馈 —— 卖得好的同时还能卖得更贵，全国多个城市涌现 10 亿、100 亿级单盘。以上海为例，据不完全统计，上半年一手 5000 万元以上豪宅网签 518 套，是 2024 年同期 255 套的两倍。网上信息显示，总价 7000 万级甚至上亿的买家多为一代企业家，4000 万左右则偏向城市新贵。
这里想特别提一下成都。最近看到一个有意思的说法：上海某楼盘总价 5000 万 + 的房子，120 套房源开盘当天即清盘，而 2024 年成都总价 5000 万以上的新房成交仅 9 套，相当于上海一个楼盘的开盘量，成都要卖十三年。但这并非成都购买力不足：2024 年成都 1000 万以上豪宅成交 1139 套，较 2021 年的 231 套，4 年翻了近 5 倍；今年 1-4 月，成都新房备案约 3.6 万套，其中千万级及以上豪宅备案 594 套，较去年同期的 189 套增长 3 倍以上。这说明无论经济环境如何，当下塔尖购买力正在用脚投票城市的豪宅新房市场，一些强二线城市表现得更为明显。
于是市场出现了混沌场景：二手房虽仍占据成交量主导，但成交价变化上，一二手已出现明显分水岭。
三、供给侧改革：产品力重塑市场格局
是什么造就了这种差距？过去一二手市场能维持平衡，是因为两个赛道诉求明确：二手房胜在性价比，一手房胜在品质。但当下楼市的最大变化是，刚需越来越匮乏，最大购买力来自改善客群，最坚定的购买力来自塔尖有钱人。若这两类客群的需求无法激活，撬动刚需购买意愿会很难。而他们置业放缓的根本问题，不是购买力不足，而是购买力与市场供应不匹配。楼市的核心问题不是需求缺失，而是如何激活需求 —— 这无关价格，关乎产品。
今年大量城市在土地端集中发生变化，推动了供给侧改革，主要体现在三个方面：
1. 四代宅技术加速落地
我们走访的福州、成都、南京、苏州等城市，已有四代宅理念的项目入市。这类项目提升了单套户型的室内舒适度和观感，且严格意义上有 50% 或 100% 的空间附赠，成为推动客户成交的直接要素。
2. 城市核心涌现低容积率地块
以前判断好地块看市区核心位置，但今年全国涌现多个低密地王：北京拍出首个 10 万 + 地块，深圳拍出首个 8 万 + 地块，上海贡献了全球地王，其中不乏容积率低于 2 的项目。比如 2 月刷新上海地价的静安寺社区地块，作为绝对烫金地段，容积率仅 1.44。这两年上海市区的洋房、叠墅无一例外引发市场热捧，印证了核心区低密地块对市场的激活作用。
3. 地块出让捆绑条件减少
以上海为例，不仅将一刀切的 90 平小户型标准，调整为多层 100 平米、小高层 110 平米、高层 120 平米，还针对不同环线重新定义 70% 的户型配比，理论上有了做更大户型的可能；装修标准也提升至有史以来最高的 4000 元 / 平 - 7000 元 / 平。这些变化本质上是把产品定位权最大程度让渡给开发商。
所以一手抢二手客户，讨论的不仅是成交量、库存或价格，本质是产品。在土地端打破供应与需求的不匹配后，一手房产品力全面提升，给了用户更多选择 —— 让有钱人买到合适的房子，让改善用户得到真正的实惠。
四、未来：割裂感会被拉得更大吗？
文章写到这里本可结束，但 7 月 16 日刷到的消息引人深思：北京宣布首个全现房销售项目即将入市。这并非个例，据国家统计局数据，今年 1-2 月现房销售面积同比增长 10%，已占新房销售面积的 35.4%。
过去用户选择二手房，除性价比外，最核心的点是 “所见即所得”。未来伴随供给侧改革带来一手房产品力全面提升，且这种提升能被快速真实地兑现在购房者面前，很难不揣测：一二手房的割裂感，或许会被拉得更大。